Что такое эскроу-счет

Уже третий год в России застройщики обязаны работать, применяя эскроу (условное депонирование) по закону от 01.07.2018 № 175-ФЗ. В чём его суть?

Определение эскроу

Эскроу — это удерживание третьей стороной денежных средств, которые будут переданы только после выполнения условий договора сторонами.

В строительной сфере он применяется для регулирования отношений застройщика и дольщика (покупателя квартиры). Денежные средства дольщика хранятся до той поры, пока право на жильё ему не перейдёт. Такой способ позволяет предотвратить такое явление как обманутые дольщики.

Эскроу-счёт в строительстве

На конец 2020 г. популярность эскроу-счетов была следующая:

• Москва: 44% ;
• Новая Москва: 66,6%;
• Московская область: 35,4%.

Ожидается, что этот инструмент будут использовать ещё чаще.

7 шагов покупки новостройки

Закон определяет порядок взаимоотношений зайстройщик и покупателя квартиры, привлекая третью сторону. Услуги предоставления условного депонирования оказываются аккредитованными банками, призванными следить выполнение всех условий соглашения.

Какие шаги нужно сделать для приобретения квартиры в новостройке:

1. Застройщик должен получить специальный документ: разрешение на строительство, а с покупателем квартиры подписывается договор долевого участия (регистрируется в Росеестре).
2. Девелопер, банк и покупатель жилья заключают трёхсторонний договор, деньги от покупателя поступают на эскроу-счёт и замораживаются.
3. Застройщик обязан построить и сдать жильё, после этого дольщик получает и регистрирует право собственности.
4. Деньги будут замораживаться на срок, не позднее даты ввода объекта в эксплуатацию плюс 6 месяцев (столько даётся на передачу ключей).
5. Если условия договора выполняются, то застройщик получает деньги с эскроу-счёта.
6. Если застройщик не смог завершить строительство, покупатель имеет право вернуть со счёта свои деньги. Схема защищает покупателя Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей. Теперь предотвращаются ситуации, когда обманутые дольщики оставались и без денег, и без квартиры.

Теперь можно спокойно выбрать строящееся жилье и узнать детали его приобретения без рисков.

Плюсы и минусы

Покупатель может использовать собственные накопленные средства и ипотеку. В этом случае первоначальные взнос переводится девелоперу после подписания договора. Дольщик может отказаться от приобретения квартиры, поэтому договор долевого участия можно расторгнуть, вернув средства.

Застройщик имеет право отказаться от сделки, тогда деньги обязаны вернуть покупателю квартиры. Раньше это приводило к потере первоначального взноса, делая дольщика должником банка по кредиту. Теперь взнос возвращается, а банк получает назад выданные кредитные средства.

Плюсы Минусы Девелопер не может "сбежать" с деньгами, так как не имеет доступа к ним. Деньги на таком счёте не приносят прибыли. При расторжении сделки по инициативе любой покупатель получит деньги обратно.

С условным депонированием работают только аккредитованные банки, эти услуги им не оплачиваются.

Эта схема ещё мало защищена в силу своей новизины, поэтому Центробанк проводит жёсткий отбор банков, сейчас такую аккредитацию имеют всего два десятка из 360+ на февраль 2021.

Открытие счетов происходит бесплатно. Деньги на счёте заблокированы до расторжения договора с застройщиком. Средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но до 10 млн руб. Если покупка дороже, то покупатель рискует потерять сумму, превышающую застрахованную. Эскроу-счёт не подлежит аресту, даже если покупатель — должник. Девелоперы вынуждены использовать больше кредитных средств (до 85%), что может влиять на цены жилья.

Влияние эскроу на застройщиков

С середины 2019г. все сделки с новостройками проводятся по новой схеме. Застройщики теперь должны использовать свои собственные денежные средства или брать кредиты, воспользоваться деньгами покупателей квартир уже не получится. Не все девелоперы имеют средства для обеспечения всего этапа строительства.

Они могут воспользоваться мезонинным кредитом. Он предполагает привлечение инвестора под более высокие проценты, чем у банков. Им могут пользоваться девелоперы, не получающие банковское проектное финансирование (около 30% от всех).

Актуальной для застройщиков является возможность поэтапного перечисления средств со счетов. Банк России не поддерживает эту идею, так как эти этапы нужно указать в законе.

В 2020 г. правительство составило перечень системообразующих организаций, в них вошло 54 компании из строительного сектора. Критерий выбора: объём строительства и выручка.

Плюсом для застройщика является неприкосновенность денег на банковском счёте эскроу покупателя-должника.

Так как застройщики вынуждены брать кредиты, то они закладывают эти расходы в цену квадратного метра. Выходом может быть решение купить на старте продаж квартиру, которая на следующих этапах станет дороже.

Отличие эскроу-счёта и аккредитива

Услуги по аккредитиву также оказываются банками. При этом открывается аккредитивный счёт, на котором хранятся средства, пока условия договора не выполнятся. Отличие в том, что квартиру можно покупать не только в строящемся доме, но и на вторичном рынке. Аккредитив вообще имеет более широкую сферу применения, чем банковский счёт эскроу.

Минусом является отсутствие страховки на аккредитивы. В России также до сих пор существует отзывной аккредитив, который может сделать банк или покупатель без уведомления, это оставляет поле для различных манёвров и мошенничества. Счёт аккредитивной формы может быть заблокирован в соответствии с законом: например, когда покупатель является должником.

Важное отличие — это разница в ответственности сторон. В рамках эскроу-счёта банк несёт полную ответственность за сделку и проверку всех необходимых документов сторон. В случае аккредитива вся ответственность лежит на покупателе и застройщике, а банк является только посредником. По этой причине некоторые банки отказались от работы с условным депонированием.

Всё-таки, эскроу — это хорошо или плохо?

За границей использовать в строительстве такие банковские счета стали раньше, поскольку это защищает и продавца, и покупателя. Кроме того, возможно применение кредита, что выгодно и для банка-кредитора.